Apa Itu Balik Nama AJB?
Balik nama AJB adalah proses mengganti nama pemilik di sertifikat tanah setelah terjadi jual beli. Setelah akta jual beli ditandatangani di depan PPAT, sertifikat harus diubah namanya di BPN.
Komponen Biaya Balik Nama AJB
1. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Rumus: (NPOP - NPOPTKP) x 5%
- NPOP = Nilai transaksi yang tercantum di AJB
- NPOPTKP untuk jual beli: Rp 60.000.000 - Rp 80.000.000 (berbeda tiap daerah)
Contoh: Transaksi tanah Rp 400.000.000 dengan NPOPTKP Rp 60.000.000
BPHTB = (400.000.000 - 60.000.000) x 5% = Rp 17.000.000
2. PNBP Balik Nama di BPN
Rumus: (Nilai tanah / 1000) + Rp 50.000
Contoh: Nilai tanah Rp 400.000.000
PNBP = (400.000.000 / 1000) + 50.000 = Rp 450.000
3. Honorarium PPAT
PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) berhak mendapat honor berdasarkan Peraturan Pemerintah. Besarannya bervariasi:
- Biasanya 0,5% - 1% dari nilai transaksi
- Untuk transaksi Rp 400.000.000: sekitar Rp 2.000.000 - Rp 4.000.000
- Sudah termasuk pembuatan AJB dan pengecekan sertifikat
4. Biaya Lain-Lain
- Pengecekan sertifikat: Rp 50.000 - Rp 100.000
- Pengukuran ulang (jika ada perubahan luas): Rp 100.000 - Rp 500.000
- Materai: Rp 10.000 per dokumen
Total Estimasi
Untuk transaksi tanah Rp 400.000.000:
- BPHTB: Rp 17.000.000
- PNBP BPN: Rp 450.000
- Honor PPAT: Rp 3.000.000
- Lain-lain: Rp 200.000
- Total: Rp 20.650.000
Tips Biar Gak Boncos
- Nego honor PPAT — beberapa PPAT bisa dinego terutama untuk transaksi besar
- Cek NJOP sebelum transaksi — usahakan harga jual tidak jauh dari NJOP
- Pastikan NPOPTKP sesuai daerah lo — tanya ke Bapenda setempat
- Jangan lupa PBB tahun berjalan — harus lunas sebelum balik nama